Van Droom tot Ontwerp tot Realisatie

Je hebt een droom, een idee of een wens. Wij zetten voor jou op een rij of dit haalbaar is.
We beoordelen of het plan binnen de regelgeving past, bijvoorbeeld het bestemmingsplan, vergunningsvrij bouwen of provinciaal beleid. Maar ook functieveranderingbeleid, rood-voor-roodregelingen (sloopregelingen) of structuurvisies. We gaan na of de wensen binnen het gestelde budget haalbaar zijn. Bij verbouwingen beoordelen we de technische mogelijkheden vanuit
bestaande tekening of na locatie bezoek. Op basis van onze bevindingen gaan we met jou in overleg over de volgende stap.

Nu we weten wat er kan en wat er past, kunnen we de volgende stappen van het project definiëren.
In overleg met jou bepalen we welke fases er doorlopen moeten worden en wat het tijdspad wordt.
In een overzichtelijke offerte laten we per fase zien welke werkzaamheden nodig zijn om jou droom uit te laten komen. We werken van fase naar fase. In iedere fase is er de mogelijkheid om bij te sturen.

In het structuurontwerp worden de hoofdlijnen van het project bepaald. In het geval van een functiewijziging of bestemmingsplanwijziging wordt het principeverzoek (het verzoek bij de gemeente om toestemming te krijgen voor het wijzigen van de bestemming) binnen deze fase opgesteld. Wanneer het college het besluit heeft genomen dat het plan in hoofdlijnen akkoord is, wordt een bestemmingsplan opgesteld. Wij begeleiden dit hele proces en onderhouden de contacten met de lokale overheid en de omwonenden. In deze fase worden ook vlekkenplannen of massastudies gemaakt om de hoofdvorm van een gebouw te bepalen. Wanneer we twijfelen over de haalbaarheid, of als het project omvangrijk is, dient de structuurontwerp-fase ook als extra zekerheid. Op basis van het structuurontwerp kunnen ook rendementsberekeningen worden gemaakt met behulp van globale kengetallen.

In deze fase wordt het ontwerp opgesteld. In plattegronden, gevels en (globale) 3d beelden wordt het beeld van het ontwerp steeds duidelijker. Er wordt eventueel een ontwerpvariant uitgewerkt om tot een goede definitieve keuze te komen. Ook de kleuren en materialen worden bepaald, maar nog niet met exacte kleurnummers of steen- en dakpanleveranciers. Dit alles bundelen we in een overzichtelijk ontwerpboekje op A3- formaat. Wanneer het ontwerp gereed is kan hiermee een vooroverleg worden ingediend bij de gemeente. In een vooroverleg wordt door de gemeente een bestemmingsplantoets en welstandstoets uitgevoerd. De contacten bij de gemeente en de toelichting op het ontwerp bij de welstand worden volledig door ons verzorgd. Wanneer het ontwerp is goedgekeurd zetten we de stap naar de volgende fase.

Als het voorontwerp goedgekeurd is kan alles technisch worden uitgewerkt. Dit wordt door één van onze bouwkundigen gedaan. Hij/zij zorgt dat alles geregeld wordt om tot een vergunning te komen. Al het tekenwerk wordt op bouwbesluitniveau gebracht. Hier horen ook diverse berekeningen bij, zoals daglicht, ventilatie, milieu en een BENG ( bijna energie neutraal gebouw) berekening met voorlopig energielabel. Een constructeur bepaald de hoofddraagconstructie en stabiliteit.

Als er aanvullende werkzaamheden nodig zijn wordt dit ook meegenomen. Denk aan een bodemonderzoek, stikstofdepositieonderzoek of akoestisch onderzoek. Kortom alle documenten die nodig zijn om het proces bij de gemeente goed te laten verlopen. In deze fase kan ook worden meegedacht over het interieur, kan een lichtplan of visualisatie worden gemaakt om kleur- en materiaalkeuzes definitief te kunnen maken.

De vergunning is verleend en de voorwaarden vanuit de gemeente staan vast. Nu kan de eerste stap worden gezet richting de realisatie. In het technisch ontwerp worden de constructieve uitgangspunten verwerkt op tekening. Dit betekent extra detaillering in de tekening. Het tekenwerk wordt op een hoger niveau gebracht zodat een aannemer of calculator een goede begroting kan maken. Om een begroting te maken is alleen een tekening vaak niet voldoende. Daarom kunnen we hier ook een globale technische omschrijving of zelfs een bestek voor schrijven. Hierin worden alle werkzaamheden en verantwoordelijkheden omschreven die niet op tekening te vinden zijn.

Op basis van het TO kan een prijs worden bepaald. Dit kan door één of meerdere aannemers uit te nodigen om een calculatie te maken (aanbesteding) of door een directiebegroting op te stellen als basis voor een bouwteam. Beide opties worden hieronder toegelicht. Wanneer meerdere aannemers worden uitgenodigd noemen we dat een aanbesteding. De aannemers krijgen een aantal weken de tijd om vragen te stellen die wij beantwoorden in een ‘nota van inlichtingen’. Vervolgens worden alle prijzen in één keer bij ons gebracht. We beoordelen de calculaties op compleetheid, bouwtijd en op het eindbedrag om u te helpen een aannemer te kiezen. Met de meest gunstige aannemer sluit u een aannemersovereenkomst. Bij een bouwteam is er, soms al in een vroeg stadium, een samenwerking tussen aannemer, architect en opdrachtgever. Er kunnen meerdere disciplines bij aansluiten. Door een directiebegroting (onafhankelijk) te laten opstellen is er een financieel uitgangspunt. Samen met de betrokken partijen wordt er gewerkt naar de beste prijs-kwaliteitverhoudig. Wanneer de overeenkomst is getekend kan je ook de hypotheek definitief maken.

Afhankelijk van de complexiteit van het project, de bouwwijze en de aannemer kan het tekenwerk op een nog hoger detailniveau worden gebracht. De bestaande details worden uitgewerkt en er kunnen
details en doorsneden worden toegevoegd die voor de uitvoering nodig zijn. Als er in het prijsvormingstraject alternatieve materialen of aanpassingen in het ontwerp zijn afgesproken kan dit in het tekenwerk worden verwerkt. Alles om de voorbereidingen van de bouw te stroomlijnen.

Tijdens de uitvoering komen veel disciplines samen en zijn er nog veel keuzes te maken. Onderaannemers werken hun plannen uit en leveren de tekeningen en berekeningen bij ons aan. Wij controleren de tekeningen en bieden die zonodig bij de gemeente aan ter controle. Om het hele uitvoeringsproces te stroomlijnen treden wij (samen met jou) op als directievoerder op de bouw. We controleren de kwaliteit, de planning en of alles aan de regels van de overheden voldoet. We controleren ook of het ontwerp en de energiemaatregelen uit de BENG-berekeningen worden uitgevoerd zoals afgesproken. Tijdens periodieke bouwvergaderingen of werkbesprekingen wordt dit besproken en vastgelegd in een verslag. Vooraf spreken we een maximaal aantal bouwvergaderingen af of we kiezen voor controle en overleg op regie.

De woning is klaar voor oplevering. Wij lopen graag met u mee om de eindcontrole op het werk uit te voeren. Onafhankelijk van de aannemer. Wanneer er gebreken zijn wordt dit in een ‘proces verbaal
van oplevering’ opgenomen. Zo weet jij, en de aannemer, dat de kwaliteit van het werk goed is.
Van de woning wordt het definitieve energielabel vastgesteld en alle relevante informatie van de woning wordt verzameld. Zo heb je alles overzichtelijk bij de hand.
En de droom is werkelijkheid geworden.